Just Property – ’n Huurder se gids tot uitsetting van ’n eiendom

Kan jou verhuurder jou dwing om te trek? Shaun du Bois, Hoof Praktisyn van Eiendom by Just Property en Peter Mennen, Hoof Regsverteenwoordiger by die TPN-kredietburo, beantwoord gereelde vrae oor uitsettings.

Watter proses moet my verhuurder volg as hy my wil uitsit?

Volgens artikel 14 van die Wet op Verbruikersbeskerming kan ‘n verhuurder jou laat uittrek voor die einde van die huurtermyn as jy die terme van die huurkontrak oortree en versuim om hierdie verbreking binne die vereiste tydperk op te los, of indien die bepalings waaronder die verhuurder die kontrak kan beëindig in die huurkontrak gestipuleer en is nie as ‘n onregverdige praktyk beskou kan word nie (Artikel 4 (5) (c) van die Wet op Huurbehuising). Die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting beskerm ook huurders teen onbillike praktyk en die verhuurder moet die wet hierop streng volg. Die wetlike landskap is ingewikkeld en die nodige omsigtigheid moet gedoen word voordat enige uitsettings gemaak kan word.

Ek het versuim om my betaling te maak en kan ook nie die huur nou betaal nie. Ek is aangesê om die perseel te ontruim. Toe ek my huurkontrak geteken het, het ek my ma se adres as ‘n alternatiewe tuiste gegee, maar sy is onlangs oorlede en ek het nêrens anders om te gaan nie. Wat is my opsies?

Indien u in ‘n eiendom bly nadat die huurooreenkoms wettig gekanselleer is, word u ‘n onwettige okkupeerder. Die term ‘plakkersregte’ word soms na verwys, maar is nie ‘n term wat met Suid-Afrikaanse reg geassosieer word nie. Die verhuurder, soos hierbo bespreek, sal die nodige proses moet volg en ‘n uitsettingsbevel deur die hof moet verkry om u uit te sit. Die litigasieproses kan betwis word, maar prokureursgelde kan duur wees en die uitsetting is traumaties. Dit sal die beste wees om altyd ‘n vriendskaplike oplossing vir die siutasie te vind voordat die saak in die hof eindig. In sommige gevalle kan die eienaar toegeeflik wees en kan jy vir nog ‘n maand bly; U sal egter aanspreeklik bly vir die huur en moontlik selfs kontraktuele skade.

Hoeveel waarskuwing kan ‘n huurder verwag indien die eienaar nie van plan is om die huurkontrak te hernu nie?

Artikel 14 van die Wet op Verbruikersbeskerming bepaal dat u tussen 40 en 80 besigheidsdae kennis van die verhuurder moet verkry as dit sy/haar voorneme is om die huurooreenkoms vir ‘n verdere termyn te hernu. Dieselfde geld ook vir ander ooreenkomste buite huurgeld. Dink aan jou selfoonkontrak. U telekommunikasieverskaffer stuur u daardie fantastiese SMS om u te laat weet dat u kontrak vir hernuwing op is en dat u u nuwe foon kan optel. In ideale omstandighede sal dit behulpsaam wees om die huurder soveel moontlik kennis te gee, maar omstandighede laat nie altyd meer as die wettige minimum toe nie.

As my verhuurder besluit om voor die einde van die huurkontrak te verkoop, watter opsies het hy en watter opsies het ek?

Hierdie punt word dikwels verkeerd verstaan. Huurders glo dikwels dat die beginsel van ‘Huur Gaat Voor Koop’ (die huurkontrak is geldig bo die verkoop) altyd van toepassing is. Dit is nie die geval nie. Soos voorheen genoem, ingevolge artikel 4 (5) (c) van die Wet op Huurbehuising, is die verhuurder (verkoper) wettig geregtig om ‘n klousule in die huurooreenkoms in te sluit wat voorsiening maak vir die kansellasie van die huurkontrak wanneer hulle van voorneme is om die eiendom te verkoop, maar dit moet gebeur voordat die verkoop ooreengekom plaasvind. Dit is ‘n klousule wat in elke huurooreenkoms ingesluit moet word!

Dit is belangrik om daarop te let dat die regte van ‘n bank wat ’n verband vir die eiendom toe geken het, voorkeur geniet bo ‘n huurder se regte. As die verhuurder nie sy verpligtinge aan die bank nagekom het ingevolge ‘n verbandooreenkoms wat geregistreer is voordat u huurkontrak geteken is nie, kan die bank die eiendom op veiling plaas. Die balju van die hof moet probeer om die eiendom met die huurkontrak te verkoop, maar as dit nie moontlik is nie, sal die balju voortgaan om die eiendom te verkoop sonder die huurkontrak in plek.

My verhuurder het die huis verkoop sonder om dit eers aan my te bied. Is dit wettig?.

Baie huurders glo dat hulle die eerste opsie het om te koop of ‘n reg op eerste weiering op ‘n eiendom wat hulle huur het, maar om dit wel so in plek te hê, moet ‘n klousule wat so ‘n reg verskaf skriftelik en ingesluit word in die huurooreenkoms of in ‘n Addendum wat deur beide partye geteken is, wat selde gedoen word. Dit is belangrik om te onderskei tussen ‘n reg van eerste weiering en ‘n aankoopopsie. ‘n Koopopsie is ‘n veel sterker reg vir die huurder en moet ooreengekom word voordat die huurkontrak aangegaan word. Dit gee die huurder die reg om die eiendom te koop teen ‘n vooraf ooreengekome bedrag gedurende die bestaansduur van die huurkontrak en indien die huurder verkies om hierdie opsie uit te oefen, sal die verhuurder verplig wees om die eiendom op daardie voorwaardes te verkoop. In teenstelling hiermee beteken ‘n reg van eerste weiering bloot dat indien die verhuurder tydens die huurkontrak verkies om die eiendom te verkoop en gereed is om ‘n aanbod op daardie eiendom te aanvaar, moet die verhuurder eers die eiendom aan die huurder op ‘n gelyke aanbod aanbied of hoër koopprys as wat reeds aan die verhuurder aangebied is. As die huurder nie hierdie reg van eerste weiering gebruik nie, sal die verhuurder geregtig wees om aan die derde party koper te verkoop.

Dit is raar dat hierdie klousules in ‘n huurkontrak ingesluit word. Desondanks is dit altyd goeie praktyk om die huurder die geleentheid te bied om die eiendom te koop indien die eiendom op die mark geplaas word, aangesien dit vir ‘n eenvoudiger proses sal maak wat die minste ontwrigting sal veroorsaak.

CLICK HERE to submit your press release to MyPR.co.za.