Just Property – Kan verhuurders koste-verhogings aan hul huurders oordra?

Wat gebeur as die munisipaliteit jou eiendom herwaardeer en die eskalasie ‘n dramatiese verhoging in tariewe beteken? Of as die versekering op jou belegging van ‘n grasdakeiendom in Kaap St Francis deur die dak gaan? Of wanneer die heffings op jou deeltiteleiendom verhoog word? Kan verhuurders daarop aandring dat hul huurders help om die verskil te finansier deur ‘n huurverhoging in te stel gedurende die termyn van die huur?
“Nee,” sê Shaun Dubois, hoof van Just Property, Pietermaritzburg. “’n Verhuurder mag die huur op geen manier verhoog gedurende die huurperiode nie, tensy daar spesifiek hieroor ooreengekom is voordat die huurkontrak onderteken is.”

Dubois verduidelik dat hoewel dit baie meer gereeld in kommersiële huurkontrakte voorkom, sommige huurkontrakte wel klousules bevat wat verhuurders in staat stel om enige verhoging in hul koste verbonde aan die eiendom aan die huurder kan oordra.

Daar is ‘n aantal faktore wat die verhuurder se koste gedurende die huurtermyn kan verhoog. Soos die maande verbygaan, sal die Reserwebank se repokoers styg en daal, wat die prima uitleenkoers beïnvloed en dus moontlik wat die verhuurder op sy verband betaal, maar Dubois het nog nooit gesien dat ‘n rentekoersverhoging aan ‘n huurder oorgedra word nie..

Die algemeenste verhogings wat daartoe kan lei dat so ‘n bepaling in die huurkontrak toegepas word, is wanneer munisipale tariewe styg. Dubois sê hy het ook al gesien dat ‘n klousule ingesluit word om enige verhogings in premies te dek, maar noem dat dit uiters skaars is.
Dit is belangrik om daarop te let dat die Verbruikersbeskermingswet verbied dat verhuurders en huurders “buite die wet mag kontrakteer”. Sommige verduidelik dat dit beteken dat ‘n huurkontrak nie ‘n spesifieke eskaleringspersentasie vir die hernuwing kan bevat nie, en dat verhogings by elke hernuwing heronderhandel moet word.

Verhuurders wat dus hoër kostes in die gesig staar, kan daarom dalk probeer om die maandelikse huur teen hernuwingstyd te verhoog met die bedrag wat benodig word om sodanige koste te dek. Dubois raai eienaars aan om ingedagte te hou dat hulle ingevolge die onbillike praktyk regulasies die huurder niks minder as twee maande (40 werksdae) kennis moet gee van ‘n verhoging.

“‘n Verhoging in ooreenstemming met die verbruikersprysindeks is die veiligste om toe te pas,” sê Dubois, “maar huurders sal altyd minder verkies, en verhuurders sal altyd meer wil hê. In die afgelope jaar was eskalasies byna standaard 10%, maar die mark het verander en in baie gevalle het die verhogingspersentasie afgeneem.”

Dus, as jy ‘n tariefverwante verhoging bo die VPI voeg, kan jy ‘n goeie huurder verloor. “Eskalasies moet regverdig wees,” waarsku Dubois. “Daarby gesê, daar is geen wetgewing wat die eskalasie toename reguleer nie.”

Wat is die oplossing? Is daar alternatiewe opsies vir verhuurders, by wie sommige groot aanpassings in hul waardasies sal ondervind, en daarom stewige rentekoersverhogings? “Albei partye moet in goeder trou onderhandel, met inagneming van die betalingsgeskiedenis van die huurder en ander positiewe of negatiewe inligting,” sê Dubois.

Soos Dubois dit verduidelik, is dit van belang dat solank die ondertekende huurkontrak vertoon dat albei partye ’n spesifieke verhoging of koste moontlik gemaak het, so ‘n verhoging wettig sal wees. Hy waarsku teen die instelling van ‘n “spesiale heffing”: “Al is dit wettig, sou so ‘n stap baie ongewoon wees en nie aangemoedig word nie.”

Volgens Dubois is dit noodsaaklik dat verhuurders rekening hou van moontlike verhogings in heffings, rentekoerse en die gevolge van rentekoersverhogings of dalings wanneer hulle ‘n beleggingseiendom koop, en ook wanneer hulle dit bemark. Dit is ver beter om ‘n gerespekteerde eiendomsagent te kry wat die mark ken om jou te adviseer, en sorg dat jy nooit jou beleggings so baie uitbrei tot die punt waar ‘n verhoging of ‘n wanbetalende huurder jou in ‘n situasie kan plaas waar jy die vooruitsig in die gesig moet staar waar die eiendom dalk terug geneem word deur die instansie by wie jy ’n verband het nie.

“Ongelukkig het ons gereeld met eienaars te doen wat desperaat is om te verkoop omdat hulle ‘n huurder privaat gekontrakteer het wat nie by die betalings ooreenkoms hou nie,” sê Paul Stevens, hoof uitvoerende beampte van Just Property. “Eienaars wat nie hul verband kan dek nie, moet die bank so gou as moontlik oor die situasie in kennis stel en die eiendom dan probeer verkoop. Dikwels wag eienaars eers totdat hul hofstukke van hul bank ontvang voordat hulle met die bank onderhandel. Dit is nog steeds moontlik om die eiendom te verkoop, maar hoe langer die eienaar dit uitstel om die bank in te lig oor die situasie, hoe verder verminder die kanse dat hy of sy by die bank toestemming kan kry vir die verkoop van die eiendom en om regstappe vanaf die bank te vertraag om so te kan doen.”

Watter advies het Dubois vir ‘n huurder wat hom / haar in ‘n situasie bevind waar hul huur met meer as die VPI verhoog word om stygende kostes te dek? “Gelukkig het huurders maklike toegang tot soortgelyke eiendomme rondom hulle te danke aan die internet,” sê Dubois. “Verhuisingskoste moet in ag geneem word, maar as die verhoging te veel of onbillik vir hul is, moet hulle dan hul verhuurder of huuragent behoorlik kennis gee daaroor en alternatiewe behuising soek.”

CLICK HERE to submit your press release to MyPR.co.za.